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李铁  

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二次房改?别浪费我们的感情  

2009-10-22 22:44:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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李铁

中国可能是罕见的在全球金融危机打击下仍然房价飙升的国家,随着新一轮的地价、房价的飙升,安居梦正在离中产家庭越来越远。在此背景下,有关中央酝酿二次房改的传闻再起。今年7月,李明等14专家学者联名上书国土资源部及住房与城乡建设部,建议进行二次房改,建立三三制住房制度,解决中等收入家庭的住房问题。近日,又有媒体报道,住建部副部长齐骥牵头组织调研小组,已开始调研十年房改的得与失。此举被认为可能与二次房改有关。

不管中央部委有没有这个打算,民间对此似乎还是相当期待的,媒体对此也有热议。那么,14位专家的二次房改建议到底怎么样?是否可行呢?要回答这个问题,逻辑其实很简单:首先要搞清楚,现在的房子为什么这么贵,到底是哪些因素在推高房价?二次房改的方案是否能解决这些问题?

 高房价与三三制

众所周知,很多地方政府已经将房地产对GDP的拉动作用发挥到了极致。高房价支撑起了各地的GDP政绩以及“土地财政”。靠卖地和高企的房地产税费,这些年许多地方政府日子过得相当红火。恒大地产集团董事局主席许家印透露,目前我国各城市土地成本占房价的平均比已达30%左右,高达一百多项的税费成本加起来要占到房价的30%40%。剩下的就是开发商的利润了。原全国人大常委会副委员长成思危透露,在房地产开发中,开发商的利润占30%,但30%里头有一部分是灰色成本,说白了,就是行贿的成本。由于缺乏有效的力量制衡,在利益驱使之下,政府制定政策服务于开发商的利益和政府自身利益的。在这个官商联手与民争利局面下,投资炒作实际是被鼓励的,房价不高才怪。

搞清楚了高房价的根源,我们再来看看二次房改的建议书,看这些措施是否能把哪些房价构成降下来。

14位专家的建议概况起来叫三三制是指基于三个阶层,实行三种住房制度保障性住房以政府划拨方式供地,由国有独资住房投资有限公司、非营利公益性建房机构和建筑开发商共同参与,解决低收入家庭的住房问题。商品住房仍以招拍挂方式供地,由建筑开发商开发建设,户型面积和房价由开发商自主确定,满足高收入家庭的住房需求。
    针对中等收入家庭,提出了四定两竞公共住房,即非营利公益性建房机构和建筑开发商以定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得方式招标供地建设的准市场化平价住房,供应对象是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。这是二次房改的核心旨在解决中等收入家庭这个夹心层的住房问题。

建议实际没有可操作性

的确,仅从文字来看,这一方案的设计思路和内容都是清晰的,看上去很美。但能不能解决问题呢?

其实,只要我们留心一下就会发现,二次房改提出的这种三三制在现有的住房制度中已经存在,廉租房、经济适用房、商品房本身就是三三制,只不过已经变了味而失去了意义而已。 广州就曾推出三限两竞(限地价、限房价、限销售对象、竞地价、竞房价)的限价房,其实就是想解决中间夹心阶层的住房问题。二次房改的这些建议,没什么新鲜,只是升级扩容版的限价房而已。

    既然四定两竞公共住房和经济适用房、限价房大同小异,那么,两者的处境也一定差不到哪里去。经济适用房搞了十年了,曾经一度让中低收入阶层兴奋不已,不过现在这股兴奋劲似乎已经消失殆尽。原因很简单,这一福利已经变味为中高收入群体和官员的偷食盛宴,开着私车住200平米经适房之类的丑闻早已不再新鲜。这不,就在前几天,武汉经适房六连号舞弊事件中的房管局科员张某刚刚认罪伏法。要不是当事人搞出这种只有千万亿分之一概率的拙劣表演,很难说这件事会穿帮。经适房早已是千疮百孔,以至于茅于轼老先生祭出了套内不建厕所狠招,真是用心良苦的无奈之举。

至于限价房,人们也惊奇地发现,它并不比旁边的商品房便宜多少,那政府在里面的让利让到哪儿去了?天知道。

现行住房保障制度只是区分一个低收入家庭搞成这样,而二次房改却必须将全体社会成员严格区分为低、中、高三个收入阶层,其操作性就不用说了

当然,最大的障碍还不在于此。根据二次房改的建议,政府必须“大出血”,必须把更多的土地配置到保障房方面去,这直接意味着地方政府在土地收益和税费收入上会大幅度减少,按照目前的政治权力架构,它凭什么这么干?它有何动力这么干?60%的城镇中等收入家庭是一个什么概念,要让地产商和政府将这么一大块市场拱手相让,你觉得他们会乐意吗?

当然,如果我们的政府真有这个决心来解决人民安居的问题,我们当然求之不得。但我看也不用搞什么二次房改那么复杂,就现有的这个制度,真的要做也是“心诚则灵”的。很简单,能不能先把那么高的房地产税费降下来,把土地出让价格降下来,不要搞饥渴式的土地供应了。先把这几条做到了,我想房价就能降不少,问题也就解决了一多半。还有更简单的,能不能先开放农村宅基地的自由流转,让小产权房转正?如果连这点毛都不肯拔的话,你还能指望它大出血

写在最后

倡导二次房改的专家们认为当下房地产业的问题是市场化过度而造成的,因此要重新回到政府主导的路线上来。对此,我想提醒一句,如果政府大包大揽能解决住房问题,计划经济时代我们解决得怎么样呢?现在我们房地产问题,到底是市场化造成的,还是被操纵的伪市场化造成的?

我想,那些对二次房改嗤之以鼻的人,并非是觉得现在的住房制度有多合理,并非不想解决这么多人的安居住房问题。而是过去一些年的历史经验告诉他们,过去房地产业的政策,收也好、放也好,产生的结果尺蠖效应尺蠖这种弓腰虫是一种无脊椎动物,行动时一屈一伸像个拱桥;而尺蠖效应就是说,尺蠖一会儿收缩,一会儿放直,可是无论收与放都只朝着一个方向——总是那一部分人得利。

孙立平先生说,我们最近看到这样一种现象:在一项改革措施出台前后,社会上很大的争论,有的带有很强的意识形态色彩,比如改革与保守、左与右等。但在这项政策实施之后,人们会发现,无论这些措施的取向是什么,在利益结果上几乎都没有太大的差别,该对谁有利还是对谁有利,该对谁不利还是对谁不利。在这种现象背后的,实际上是一种扭曲改革的机制已经在开始形成。由于这样一种扭曲改革的机制的形成,甚至一些旨在促进社会公平的改革措施,往往在实践中收到的却是加剧社会不公平的效果。在极端的情况下,就是将改革的措施转化为一种利益掠夺的手段。” 

刚刚接到消息说住建部否认将进行二次房改。也好,何必搞得这么复杂?免得浪费感情。(原载时代周报)

  

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